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 物件購入ガイド2 |
| ■STEP2：長い目で見た資金プランを |
マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。高額になりますので、住宅□ーンを組んで、長期にわたり返済することになります。まず必要なのが頭金(自己資金)です。自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。ローンの返済方法によっても毎月の返済額は変わります。また忘れてならないのが、購入時の諸費用(一時金)や購入後の税金です。
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頭金は購入価格の２割以上が原則
頭金はいくら必要なのでしょうか。一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80％に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、一般的には頭金は20％以上と思って資金計画を組むのがべ夕ーでしょう。
住宅資金贈与制度
手持ちの自己資金が少ない場合、親からの住宅取得資金贈与の特例(いわゆる住宅資金贈与制度)があります。 一定の条件により、3500万円は非課税になります。
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返済負担は小さく
毎月のローン返済の家計に占める比率は大きなものです。ボーナス併用で毎月の支払いを減らすことができますが、ライフサイクルを考えてゆとりある返済が望ましいのは言うまでもありません。住宅ローンには公庫や年金、財形など公的融資と銀行などの民間融資があります。基本的には公的資金が利用できる物件では、公的融資を優先し、不足分を民間の住宅ローンを利用することになります。年間返済額の目安はおおよそ年収の20〜25％です。公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の５倍以上と定めています。
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返済方法と繰上返済
・元利均等返済
最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。
・元金均等返済
毎回一定額の元金を返済していく方法で、当初の返済額は多いのですが、元金が減少していくにつれて返済額も減っていきます。利息支払額は元利均等方式より少なくてすみます。
・ゆとり（ステップ）返済
公庫融資、年金融資ではゆとり返済（ステップ返済）という方法があります。当初、年間の返済額を減らし、6年目以降返済額を増やすという方法です。返済期間が短いほど6年目からの返済額がアップします。
・固定金利型
最初に設定された金利水準が完済まで適用される方式です。公庫は固定金利型（当初10年間、および11年目以降の2段階固定金利）のみです。
・変動金利型
民間融資の場合、選択できる方式で、金利の変動（通常、長期プライムレートに連動）に伴って、原則として年2回金利が見直されます。一般に、金利水準が低いときには固定金利型が、高いときには変動金利型が有利といわれます。
・繰り上げ返済
余裕資金ができた場合には、繰り上げ返済という方法があります。元金の全額を返済する「全額繰り上げ返済」と一部を返済する「一部繰り上げ返済」がありますが、一部繰り上げ返済では「期間短縮型」．と「返済額軽減型」の2種類があります。
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意外にかかる諸費用
住宅購入となると、とかく購入資金、住宅ローンに頭がいきがちですが、登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用もかかります。また、引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入などの費用も計算しておく必要があります。仲介物件では仲介手数料、中古住宅ではリフォーム費用なども念頭にいれておかなければなりません。一般に、新築住宅では購入価格の2〜5％、中古住宅では5〜10％が購入時の諸費用だといわれています。
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諸費用
住宅購入には、下記のような諸費用がかかります。
■購入時
1. 売買契約時・・・・・頭金、印紙税（売買契約書）
2. ローン手続き・登記関係 ・・・・・印紙税（金融消費貸借契約書）、登録免許税（抵当権設定登記）、特約火災保険料、団体信用生命保険特約料（公庫・年金）、ローン事務手数料、保証料（公庫・年金・銀行）、登録免許税（建物保存登記・所有権移転登記）、司法書士報酬
3. 税・・・・・不動産取得税
■入居時
引越し代、インテリア・家具代等
■入居後
ローン、固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険特約料（公庫・年金）
（マンションの場合）管理費、修繕積立金
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